Verkoop huis: welke kosten mag je verwachten?

Verkoop huis: met welke kosten moet je rekening houden?

Een huis verkopen brengt meer kosten met zich mee dan alleen de vergoeding van een vastgoedmakelaar. Denk ook aan verplichte attesten, eventuele kosten voor het vrijmaken van je hypotheek en uitgaven om de woning verkoopklaar te maken. Welke kosten precies van toepassing zijn, hangt onder meer af van de ligging, het type woning en de manier waarop je verkoopt.

In dit overzicht lees je met welke kosten je rekening kunt houden bij de verkoop van een huis in België.

Makelaarskosten

Schakel je een vastgoedmakelaar in, dan betaal je doorgaans een commissie. Die wordt vaak berekend als een percentage van de verkoopprijs, maar het tarief is niet wettelijk vastgelegd en kan verschillen per makelaar en opdracht. Spreek vooraf duidelijk af welke diensten inbegrepen zijn, zoals de waardebepaling, publiciteit, bezoeken en onderhandelingen.

Op de makelaarsvergoeding komt doorgaans 21% btw. Vraag daarom altijd naar het totaalbedrag inclusief btw. Bij een verkoopprijs van €300.000 en een afgesproken commissie van 3% bedraagt de commissie bijvoorbeeld €9.000 exclusief btw, of €10.890 inclusief btw.

Verkoop je zelf, dan vermijd je de makelaarscommissie. Je staat dan wel zelf in voor onder meer de publiciteit, de bezoeken, de onderhandelingen en de opvolging van kandidaat-kopers.

Attesten en verplichte documenten

Voor een verkoop moet je verschillende gegevens en documenten kunnen voorleggen. De vereisten verschillen per gewest en soms ook volgens de kenmerken van de woning. De kosten voor attesten zijn meestal voor de verkoper.

• Energieprestatiecertificaat (EPC): geeft aan hoe energiezuinig de woning is. Je hebt doorgaans een geldig EPC nodig wanneer je de woning te koop aanbiedt.
• Elektrische keuring: bij de verkoop moet informatie over de staat van de elektrische installatie beschikbaar zijn. Is de installatie niet conform, dan moet de koper in bepaalde gevallen na de verkoop de nodige aanpassingen laten uitvoeren.
• Bodem- of bodemattest: de regels en documenten verschillen per gewest. Informeer bij de notaris welke informatie voor jouw perceel nodig is.
• Stedenbouwkundige informatie: deze gegevens geven onder meer informatie over vergunningen en de stedenbouwkundige bestemming. De aanvraag verloopt doorgaans via de gemeente of de bevoegde overheid.
• Asbestattest: in Vlaanderen is dit in principe vereist bij de verkoop van een gebouw dat vóór 2001 gebouwd is. Er kunnen uitzonderingen gelden.
• Andere documenten: afhankelijk van de woning kunnen ook documenten over bijvoorbeeld een stookolietank, overstromingsrisico of mede-eigendom nodig zijn.

De tarieven voor attesten kunnen verschillen. Vraag offertes op of informeer bij je vastgoedmakelaar, gemeente of notaris welke documenten voor jouw woning vereist zijn. Zo vermijd je dat je betaalt voor een attest dat niet nodig is, of dat je verkoop vertraging oploopt door ontbrekende informatie.

Kosten voor een appartement

Verkoop je een appartement, dan kunnen bijkomende documenten nodig zijn van de syndicus. Denk aan informatie over de gemeenschappelijke delen, de financiële toestand van de vereniging van mede-eigenaars, geplande werken en eventuele achterstallen. Voor het opmaken of bezorgen van bepaalde documenten kan de syndicus een vergoeding aanrekenen.

Vraag deze informatie tijdig aan. De syndicus heeft soms tijd nodig om het verkoopdossier samen te stellen.

Je hypotheek laten doorhalen

Rust er nog een hypotheek op de woning, dan wordt de openstaande lening bij de verkoop meestal terugbetaald met de verkoopopbrengst. Daarnaast kan een hypotheekdoorhaling nodig zijn: de notaris laat de hypotheek officieel schrappen uit de registers.

Daarvoor kunnen notariskosten en administratieve kosten aangerekend worden. Vraag ook aan je bank of er een vergoeding geldt voor de vervroegde terugbetaling van je lening. De precieze bedragen hangen af van je krediet en de resterende looptijd.

Je woning verkoopklaar maken

Niet alle verkoopkosten zijn verplicht. Toch kiezen veel verkopers ervoor om vooraf nog wat te investeren om de woning aantrekkelijker te presenteren. Mogelijke uitgaven zijn:

• kleine herstellingen of een likje verf;
• opruimen, schoonmaken of een verhuisdienst;
• professionele foto’s of een grondplan;
• homestaging of tijdelijke huur van meubels;
• tuinonderhoud of het opruimen van de buitenruimte.

Deze kosten kunnen helpen om een goede eerste indruk te maken, maar het is verstandig om vooraf af te wegen of de investering past bij de verwachte verkoopprijs en de staat van de woning.

Betaalt de verkoper de notariskosten?

Bij een gewone verkoop betaalt de koper doorgaans de kosten voor de aankoopakte, zoals de toepasselijke belastingen en de notariskosten voor de akte. De verkoper betaalt meestal de kosten voor documenten die nodig zijn om de woning te verkopen en eventuele kosten voor het vrijmaken van een hypotheek.

De afspraken kunnen verschillen naargelang de situatie. Laat de kostenverdeling daarom bevestigen door de notaris en neem bijzondere afspraken duidelijk op in de verkoopovereenkomst.

Moet je belasting betalen op de verkoop?

De fiscale gevolgen hangen af van het soort vastgoed, hoe lang je het bezit en of het je eigen woning is. De verkoop van de eigen woning wordt doorgaans anders behandeld dan de verkoop van een tweede verblijf, verhuurpand of bouwgrond. Omdat de regels en uitzonderingen afhankelijk zijn van je persoonlijke situatie, vraag je hiervoor het best advies aan een notaris of belastingadviseur.

Voorbeeld van mogelijke verkoopkosten

Een verkoper kan bijvoorbeeld rekening moeten houden met een makelaarscommissie inclusief btw, de kosten voor de nodige attesten, eventuele dossierkosten van de syndicus en kosten voor de doorhaling van een hypotheek. Daarbovenop kunnen vrijwillige uitgaven komen voor herstellingen, fotografie of homestaging.

Er bestaat dus geen vast totaalbedrag voor de kosten bij de verkoop van een huis. De grootste variabelen zijn meestal de makelaarscommissie, de documenten die voor jouw woning vereist zijn en eventuele hypotheekkosten.

Zo krijg je vooraf zicht op de kosten

1. Maak een lijst van de attesten en documenten die voor jouw woning nodig zijn.
2. Vraag bij een makelaar een duidelijk tarief inclusief btw en een overzicht van de inbegrepen diensten.
3. Informeer bij je bank naar het openstaande saldo en eventuele kosten voor vervroegde terugbetaling.
4. Vraag de notaris naar de mogelijke kosten voor een hypotheekdoorhaling en de verkoopakte.
5. Voorzie een budget voor eventuele herstellingen en de presentatie van de woning.

Met een goed overzicht van de verkoopkosten weet je beter welk bedrag je na de verkoop ongeveer overhoudt. Voor bedragen en verplichtingen die afhangen van je gewest of persoonlijke situatie is advies van een notaris een verstandige stap.

9 Tips om de Kosten bij de Verkoop van je Huis te Beheren in België

1. Vraag meerdere makelaars offertes voor hun commissie.
2. Controleer of de makelaarsvergoeding inclusief btw is.
3. Voorzie budget voor een geldig EPC-attest.
4. Reken op kosten voor het bodemattest.
5. Vraag tijdig de stedenbouwkundige inlichtingen aan.
6. Laat nagaan of een elektrische keuring nodig is.
7. Verkoop je een appartement? Vraag documenten aan de syndicus.
8. Informeer bij je bank naar de kosten voor schrapping van de hypotheek.
9. Neem alle verkoopkosten mee in je gewenste netto-opbrengst.

Vraag meerdere makelaars offertes voor hun commissie.

Vraag bij verschillende vastgoedmakelaars een offerte op en vergelijk hun commissies zorgvuldig. Kijk niet alleen naar het percentage, maar ook naar het totaalbedrag inclusief btw en welke diensten inbegrepen zijn, zoals publiciteit, bezoeken, onderhandelingen en administratieve opvolging. Zo ontdek je wat je precies krijgt voor de prijs en kan je een makelaar kiezen die past bij je woning en je budget.

Controleer of de makelaarsvergoeding inclusief btw is.

Controleer altijd of de makelaarsvergoeding inclusief btw is. Makelaars vermelden hun commissie soms exclusief btw, waardoor het uiteindelijke bedrag hoger uitvalt dan je verwacht. Vraag daarom vooraf om een duidelijk overzicht van de totale kosten, inclusief 21% btw en eventuele bijkomende vergoedingen. Zo weet je precies welk bedrag je aan de makelaar betaalt en kom je niet voor verrassingen te staan.

Voorzie budget voor een geldig EPC-attest.

Voorzie in je budget ook de kosten voor een geldig EPC-attest. Dit energieprestatiecertificaat is doorgaans nodig zodra je je woning te koop aanbiedt en geeft kandidaat-kopers informatie over de energiezuinigheid ervan. Is er nog geen geldig attest, laat het dan tijdig opmaken door een erkende energiedeskundige. Zo vermijd je vertraging bij de verkoop en weet je vooraf met welke kosten je rekening moet houden.

Reken op kosten voor het bodemattest.

Hou ook rekening met de kosten voor het bodemattest. In Vlaanderen is dit attest verplicht bij de verkoop van een grond, en de aanvraag gebeurt doorgaans via de notaris. Het tarief hangt af van de situatie en de geldende regels. Vraag vooraf na hoeveel het attest kost en wie de aanvraag regelt, zodat je deze uitgave tijdig in je verkoopbudget kunt opnemen.

Vraag tijdig de stedenbouwkundige inlichtingen aan.

Vraag de stedenbouwkundige inlichtingen tijdig aan bij je gemeente. Het verzamelen en afleveren van deze gegevens kan even duren, terwijl ze nodig zijn om kandidaat-kopers correct te informeren over onder meer vergunningen en de bestemming van het perceel. Door de aanvraag niet uit te stellen, vermijd je vertraging bij de verkoop en eventuele extra kosten door een laattijdig dossier.

Laat nagaan of een elektrische keuring nodig is.

Laat nagaan of een elektrische keuring nodig is. Bij de verkoop van een woning moet je de koper informeren over de staat van de elektrische installatie. Afhankelijk van de beschikbare keuringsverslagen en de situatie kan een nieuwe keuring nodig zijn. Vraag dit tijdig na bij je notaris of een erkend keuringsorganisme, zodat je eventuele kosten en vertraging bij de verkoop kunt vermijden.

Verkoop je een appartement? Vraag documenten aan de syndicus.

Verkoop je een appartement? Vraag dan tijdig de nodige documenten op bij de syndicus. Die informatie kan onder meer gaan over de gemeenschappelijke delen, de financiële toestand van de vereniging van mede-eigenaars, geplande werken en eventuele achterstallen. De syndicus kan een vergoeding aanrekenen voor het samenstellen of bezorgen van het dossier. Door de documenten vroeg aan te vragen, voorkom je vertraging bij de verkoop.

Informeer bij je bank naar de kosten voor schrapping van de hypotheek.

Rust er nog een hypotheek op je woning? Informeer dan bij je bank welke kosten verbonden zijn aan de terugbetaling van je lening en de schrapping van de hypotheek. Voor die schrapping, ook wel hypotheekdoorhaling genoemd, kunnen notariskosten en administratieve kosten gelden. Vraag vooraf een duidelijke raming, zodat je deze uitgaven kunt meenemen in je berekening van de verkoopkosten.

Neem alle verkoopkosten mee in je gewenste netto-opbrengst.

Neem alle verkoopkosten mee wanneer je je gewenste netto-opbrengst bepaalt. Trek dus niet alleen de makelaarscommissie af van de verwachte verkoopprijs, maar houd ook rekening met kosten voor attesten, eventuele hypotheekdoorhaling, documenten van de syndicus en kleine herstellingen of opfriswerken. Zo krijg je een realistischer beeld van het bedrag dat je uiteindelijk overhoudt en kan je je vraagprijs beter onderbouwen.