Kosten bij verkoop woning: waar moet je rekening mee houden?

Kosten bij de verkoop van een woning: waarop moet je rekenen?

Een woning verkopen brengt meer kosten met zich mee dan alleen de eventuele commissie van een makelaar. Als verkoper moet je doorgaans verschillende attesten en documenten verzamelen. Ook kunnen er kosten zijn voor het schrappen van een bestaande hypotheek of voor een vastgoedmakelaar. Welke uitgaven precies gelden, hangt onder meer af van de ligging en de kenmerken van de woning.

De commissie van de vastgoedmakelaar

Schakel je een vastgoedmakelaar in, dan betaal je meestal een commissie. Die wordt vaak berekend als een percentage van de verkoopprijs, maar er bestaat geen vast wettelijk tarief. De vergoeding en de diensten die erin inbegrepen zijn, spreek je af in het bemiddelingscontract.

Controleer vóór je tekent onder meer:

• hoe hoog de commissie is en of de btw inbegrepen is;
• welke diensten de makelaar levert, zoals foto’s, publiciteit, bezoeken en onderhandelingen;
• hoe lang het contract loopt en of er een exclusiviteitsbeding geldt;
• welke vergoeding eventueel verschuldigd is als de verkoop niet doorgaat.

Je kunt de commissie en de voorwaarden vergelijken bij verschillende makelaars. Maak daarbij niet alleen een vergelijking op basis van de prijs, maar ook van de afgesproken dienstverlening.

Attesten en verplichte documenten

Voor een verkoop moet je verschillende gegevens en documenten aan de koper bezorgen. De verplichtingen verschillen per gewest en kunnen veranderen. Vraag daarom tijdig na welke documenten voor jouw woning nodig zijn.

Energieprestatiecertificaat (EPC)

Bij de verkoop van een woning is doorgaans een geldig EPC nodig. Het certificaat moet beschikbaar zijn volgens de regels van het gewest waar de woning ligt. De prijs hangt onder meer af van het type en de grootte van het gebouw en van de energiedeskundige.

Elektrische keuring

Voor een bestaande woning is vaak een keuringsverslag van de elektrische installatie vereist. Ook als de installatie niet conform is, moet je het verslag aan de koper bezorgen. Een niet-conforme installatie betekent dus niet automatisch dat je vóór de verkoop alle werken moet uitvoeren, maar de koper moet wel correct geïnformeerd zijn.

Bodemattest en informatie over de grond

In Vlaanderen is bij de verkoop van een grond of woning een bodemattest van OVAM nodig. In Brussel en Wallonië gelden eigen regels rond bodemgegevens en bodemverontreiniging. De aanvraagprocedure en kosten verschillen per regio.

Stedenbouwkundige informatie

De koper moet informatie krijgen over onder meer de stedenbouwkundige bestemming en eventuele vergunningen. De notaris vraagt vaak een deel van deze informatie op, maar daarvoor kunnen administratieve kosten aangerekend worden. Zorg dat je beschikbare vergunningen en plannen tijdig verzamelt.

Asbestattest in Vlaanderen

Voor bepaalde gebouwen in Vlaanderen die vóór 2001 gebouwd zijn, is bij verkoop een asbestattest verplicht. De precieze verplichting hangt af van de situatie en de regelgeving. Voor Brussel en Wallonië gelden andere regels. Informeer bij je notaris of vastgoedmakelaar of een attest nodig is.

Andere mogelijke attesten

Afhankelijk van de woning kunnen ook andere documenten nodig zijn, zoals een attest over de stookolietank, informatie over overstromingsgevoeligheid of documenten over een mede-eigendom. Voor appartementen moet je bovendien relevante informatie van de syndicus bezorgen, bijvoorbeeld over de gemeenschappelijke delen en de financiële toestand van de vereniging van mede-eigenaars.

Kosten voor de notaris en het schrappen van een hypotheek

Bij een verkoop betaalt de koper doorgaans de aankoopkosten die verbonden zijn aan de aankoopakte, zoals de registratierechten en de gebruikelijke kosten van die akte. De verkoper betaalt wel de kosten die specifiek nodig zijn om zijn situatie of de verkoop in orde te brengen.

Heb je nog een hypothecaire lening op de woning, dan moet de hypotheek mogelijk worden doorgehaald zodat de koper de woning vrij van die hypotheek kan verwerven. De kosten voor die doorhaling zijn doorgaans voor rekening van de verkoper. Vraag je notaris om vooraf een raming, want het bedrag hangt af van de situatie en de formaliteiten.

Kosten voor kleine werken en verkoopklaar maken

Je bent niet verplicht om een woning volledig te renoveren voordat je ze verkoopt. Toch kiezen sommige verkopers ervoor om kleine herstellingen of opfrissingswerken uit te voeren. Denk aan schilderwerken, kleine herstellingen, tuinonderhoud of het leegmaken van de woning.

Ook professionele foto’s, een opmetingsplan of extra publiciteit kunnen kosten met zich meebrengen. Soms zijn die inbegrepen in de prijs van een makelaar; soms worden ze apart aangerekend. Spreek vooraf duidelijk af wie welke kosten betaalt.

Mogelijke meerwaardebelasting

Bij de verkoop van een eigen woning is een meerwaardebelasting niet in elke situatie van toepassing. De fiscale behandeling hangt onder meer af van het soort vastgoed, de termijn tussen aankoop en verkoop, het gebruik van de woning en de omstandigheden van de verkoop. Voor gronden, tweede verblijven of vastgoed dat beroepsmatig wordt gebruikt, kunnen andere regels gelden.

Omdat de fiscale gevolgen sterk afhangen van je persoonlijke situatie, is het verstandig om advies te vragen aan een notaris of een fiscaal adviseur voordat je de verkoop afrondt.

Hoeveel bedragen de totale verkoopkosten?

Er bestaat geen vast totaalbedrag voor de kosten bij de verkoop van een woning. De uiteindelijke som hangt onder meer af van de keuze voor een makelaar, de nodige attesten, een eventuele hypotheekdoorhaling en eventuele werken. Maak daarom een overzicht van alle verwachte uitgaven voordat je de vraagprijs bepaalt.

Kost	Wanneer mogelijk van toepassing?
Makelaarscommissie	Als je een vastgoedmakelaar inschakelt
EPC en andere attesten	Afhankelijk van het gewest, het gebouw en de geldende regels
Hypotheekdoorhaling	Als er een hypotheek op de woning rust
Administratieve kosten	Voor het verzamelen of aanvragen van bepaalde documenten
Herstellingen en presentatie	Als je de woning verkoopklaar wilt maken
Eventuele belasting op de meerwaarde	Afhankelijk van het type vastgoed en je persoonlijke situatie

Zo voorkom je onverwachte kosten

• Vraag je notaris welke documenten voor jouw woning vereist zijn.
• Vergelijk de voorwaarden van vastgoedmakelaars en controleer of de btw inbegrepen is.
• Vraag vooraf een raming van de kosten voor attesten en een eventuele hypotheekdoorhaling.
• Verzamel plannen, vergunningen en documenten van de mede-eigendom zo vroeg mogelijk.
• Neem fiscale vragen tijdig op met een notaris of adviseur.

Een goede voorbereiding maakt de verkoop transparanter en helpt je om de netto-opbrengst realistischer in te schatten. De exacte verplichtingen verschillen per gewest en situatie, dus laat je dossier controleren door een notaris of vastgoedprofessional.

 

9 Tips om de Kosten bij de Verkoop van je Woning te Beheersen in België

1. Vergelijk makelaars en vraag vooraf naar hun commissie en btw.
2. Voorzie de kosten voor een EPC; de regels verschillen per gewest.
3. Reken in Vlaanderen op een bodemattest via OVAM.
4. Controleer of een elektrische keuring nodig is en wie die betaalt.
5. Vraag na of er kosten zijn om je hypotheek te laten schrappen.
6. Hou rekening met een eventuele vergoeding voor vervroegde terugbetaling van je lening.
7. Informeer bij een appartement naar openstaande of geplande syndickosten.
8. Check of je een postinterventiedossier moet bezorgen.
9. Vraag advies over mogelijke meerwaardebelasting, vooral bij recente aankoop of bouwgrond.

Vergelijk makelaars en vraag vooraf naar hun commissie en btw.

Vergelijk de diensten en tarieven van verschillende vastgoedmakelaars voordat je een keuze maakt. Vraag vooraf hoeveel de commissie bedraagt, of de btw inbegrepen is en welke kosten eventueel nog bijkomen. Zo weet je duidelijk wat je betaalt en kom je tijdens de verkoop niet voor verrassingen te staan.

Voorzie de kosten voor een EPC; de regels verschillen per gewest.

Hou rekening met de kosten voor een energieprestatiecertificaat (EPC) wanneer je je woning verkoopt. In België verschillen de regels en vereisten per gewest, dus controleer tijdig welk EPC voor jouw woning nodig is en of het nog geldig is. Zo vermijd je verrassingen tijdens het verkoopproces.

Reken in Vlaanderen op een bodemattest via OVAM.

In Vlaanderen heb je bij de verkoop van een woning een bodemattest van OVAM nodig. Vraag het attest tijdig aan, zodat je het aan de koper kunt bezorgen en vertraging bij de verkoop vermijdt. De aanvraag is betalend; de actuele kostprijs en voorwaarden vind je op de website van OVAM.

Controleer of een elektrische keuring nodig is en wie die betaalt.

Controleer tijdig of voor de verkoop een keuringsverslag van de elektrische installatie nodig is. Bij de verkoop van een bestaande woning moet je de koper doorgaans informeren over de staat van de installatie, ook als die niet conform is. De verkoper staat meestal in voor de keuring en de kosten ervan, maar maak hierover duidelijke afspraken en vraag bij twijfel advies aan je notaris.

Vraag na of er kosten zijn om je hypotheek te laten schrappen.

Vraag bij je bank of notaris na welke kosten verbonden zijn aan het schrappen van je hypotheek. Als er nog een hypotheek op de woning rust, moet die bij de verkoop doorgaans officieel worden doorgehaald. De kosten daarvoor zijn meestal voor rekening van de verkoper en hangen af van je dossier. Vraag vooraf een raming, zodat je deze uitgave kunt meenemen in je berekening van de netto-opbrengst.

Hou rekening met een eventuele vergoeding voor vervroegde terugbetaling van je lening.

Heb je nog een hypothecaire lening lopen op je woning? Vraag dan aan je bank hoeveel het kost om die vervroegd terug te betalen. Afhankelijk van je kredietovereenkomst kan de bank een wederbeleggingsvergoeding aanrekenen. Neem dit bedrag mee in je berekening van de netto-opbrengst van de verkoop en vraag vooraf een afrekening op bij je bank.

Informeer bij een appartement naar openstaande of geplande syndickosten.

Koop je een appartement, dan kunnen er naast de gewone maandelijkse bijdragen ook extra syndickosten zijn. Vraag de syndicus of er nog bedragen openstaan en of er grote werken gepland zijn, zoals dak-, lift- of gevelrenovaties. Controleer ook wie volgens de afspraken voor die kosten opdraait. Zo vermijd je verrassingen en krijg je een duidelijker beeld van de totale kosten bij de verkoop.

Check of je een postinterventiedossier moet bezorgen.

Controleer of je bij de verkoop een postinterventiedossier (PID) moet bezorgen aan de koper. Dat dossier bevat belangrijke informatie over de structuur en veiligheid van de woning, zoals plannen en gegevens over uitgevoerde werken. In België is een PID verplicht voor bouwwerken waarvoor de werken na 1 mei 2001 zijn gestart, en voor bepaalde oudere werken waarbij een aannemer betrokken was. Is er geen PID opgesteld terwijl dat wel verplicht was, dan kan het nodig zijn om er alsnog een te laten samenstellen. Vraag je notaris welke regels op jouw woning van toepassing zijn en houd rekening met eventuele kosten.

Vraag advies over mogelijke meerwaardebelasting, vooral bij recente aankoop of bouwgrond.

Vraag tijdig advies over een mogelijke meerwaardebelasting. Of je belasting betaalt, hangt onder meer af van het type vastgoed, hoe lang je het bezit en hoe je het gebruikt. Dat is vooral belangrijk als je de woning pas recent hebt aangekocht of als je bouwgrond verkoopt. Een notaris of fiscaal adviseur kan je situatie beoordelen en helpen om onaangename verrassingen te voorkomen.