Kosten bij huis verkopen: op welke uitgaven moet je rekenen?

Welke kosten zijn er bij het verkopen van een huis?

Een huis verkopen brengt meer kosten met zich mee dan alleen een eventuele vergoeding voor de vastgoedmakelaar. Als verkoper moet je mogelijk attesten aanvragen, documenten verzamelen en een bestaande hypotheek laten doorhalen. Welke kosten precies van toepassing zijn, hangt onder meer af van de ligging en kenmerken van de woning en van de afspraken met je makelaar.

Hieronder vind je een overzicht van de belangrijkste kosten bij de verkoop van een woning in België. De regels en tarieven kunnen verschillen per gewest en gemeente.

De vergoeding van de vastgoedmakelaar

Schakel je een vastgoedmakelaar in, dan betaal je doorgaans een commissie wanneer de woning verkocht is. De vergoeding is niet wettelijk vastgelegd en kan dus verschillen. In veel gevallen bedraagt ze ongeveer 2% tot 3% van de verkoopprijs, exclusief btw. Met 21% btw komt een commissie van 3% neer op 3,63% van de verkoopprijs.

Bij een woning die voor €350.000 wordt verkocht, zou een commissie van 3% exclusief btw bijvoorbeeld €12.705 inclusief btw bedragen. Dit is slechts een rekenvoorbeeld: vraag altijd na wat inbegrepen is, zoals fotografie, publiciteit, bezoeken en de begeleiding bij het verkoopproces.

Je kan ook zelf verkopen en zo de makelaarscommissie vermijden. Hou er dan rekening mee dat je zelf instaat voor onder meer de advertenties, de bezoeken, de onderhandelingen en de opvolging van de nodige documenten.

Attesten en verplichte documenten

Voor de verkoop moet je verschillende documenten kunnen voorleggen. Welke documenten nodig zijn, hangt af van het gewest, het type woning en de situatie. Sommige attesten hebben een beperkte geldigheidsduur of moeten opnieuw worden aangevraagd als de informatie niet meer actueel is.

• Energieprestatiecertificaat (EPC): geeft informatie over de energiezuinigheid van de woning. De prijs hangt onder meer af van het type en de grootte van de woning.
• Elektrische keuring: bij de verkoop moet je informatie geven over de staat van de elektrische installatie. Is er geen geldig keuringsverslag, dan kan een nieuwe keuring nodig zijn.
• Bodemattest: de vereisten en aanvraagprocedure verschillen per gewest. In Vlaanderen vraag je het attest aan bij de OVAM.
• Stedenbouwkundige informatie: deze informatie wordt aangevraagd bij de gemeente en kan kosten met zich meebrengen. De tarieven en verwerkingstermijnen verschillen per gemeente.
• Postinterventiedossier (PID): voor bepaalde woningen of uitgevoerde werken moet een PID beschikbaar zijn. Ontbreekt het dossier, dan kan het nodig zijn om het alsnog te laten opstellen.
• Documenten van de mede-eigendom: verkoop je een appartement, dan moet je relevante informatie opvragen bij de syndicus. Voor sommige documenten rekent de syndicus een vergoeding aan.

Afhankelijk van de woning kunnen ook bijkomende documenten nodig zijn, bijvoorbeeld informatie over een stookolietank of andere installaties. Vraag aan je notaris welke stukken in jouw geval vereist zijn.

Kosten voor het doorhalen van een hypotheek

Rust er nog een hypotheek op de woning, dan moet die bij de verkoop doorgaans worden doorgehaald. Dat gebeurt via een notariële akte en brengt kosten mee, waaronder notariële en administratieve kosten. Het precieze bedrag hangt af van de hypotheek en de situatie.

Neem tijdig contact op met je bank en notaris. Zo weet je welk bedrag van de verkoopopbrengst nodig is om de lening af te lossen en de hypotheek te laten schrappen.

Eventuele kosten voor herstellingen en presentatie

Je bent niet altijd verplicht om de woning vóór de verkoop op te knappen. Kleine herstellingen, schilderwerken, een opgeruimde woning of professionele foto’s kunnen wel helpen om de woning aantrekkelijker te presenteren. Maak vooraf een budget en vergelijk de verwachte kosten met het mogelijke effect op de verkoop.

Bij verkoop via een makelaar zijn bepaalde presentatiekosten soms inbegrepen in de commissie, maar dat is niet altijd zo. Controleer dit in de bemiddelingsovereenkomst.

Notariskosten en andere verkoopkosten

De kosten van de notariële akte van aankoop zijn doorgaans voor de koper. Als verkoper kan je wel kosten hebben voor documenten, de administratieve afhandeling en het doorhalen van een hypotheek. De afspraken en concrete dossierkosten bespreek je best vooraf met de notaris.

Heb je een vastgoedmakelaar ingeschakeld, lees dan ook de bemiddelingsovereenkomst aandachtig. Let op de commissie, eventuele opstartkosten, de looptijd van de opdracht en de voorwaarden bij een verkoop zonder tussenkomst van de makelaar.

Moet je belastingen betalen op de verkoopwinst?

Of een verkoopwinst belast wordt, hangt af van de omstandigheden, zoals het soort onroerend goed, de termijn tussen aankoop en verkoop en het gebruik van de woning. Voor de gezinswoning gelden doorgaans andere regels dan voor een tweede verblijf of een investeringseigendom. Vraag bij twijfel advies aan een notaris of fiscaal adviseur.

Hoe bereken je de netto-opbrengst?

Om te weten hoeveel geld je na de verkoop overhoudt, vertrek je van de verwachte verkoopprijs en trek je daar de openstaande lening en de verkoopkosten van af. Denk onder meer aan de makelaarscommissie, de kosten voor attesten, eventuele kosten voor de hypotheekdoorhaling en uitgaven voor herstellingen of presentatie.

Vraag vóór je de woning te koop zet offertes of prijsindicaties op voor de belangrijkste kosten. Een notaris kan je helpen om de verkoopkosten en de verwachte netto-opbrengst in kaart te brengen. Zo kom je niet voor verrassingen te staan wanneer de verkoop rond is.

 

9 Tips om de Kosten bij het Verkopen van je Huis te Beheersen in België

1. Vergelijk de commissies van verschillende vastgoedmakelaars.
2. Reken op kosten voor professionele foto’s of publiciteit.
3. Voorzie budget voor een geldig EPC-attest.
4. Laat de elektrische installatie keuren als dat nodig is.
5. In Vlaanderen is een bodemattest verplicht.
6. Vraag tijdig de nodige stedenbouwkundige inlichtingen aan.
7. Hou rekening met kosten voor het doorhalen van je hypotheek.
8. Check of je bij winst mogelijk meerwaardebelasting betaalt.
9. Vraag je notaris welke verkoopkosten voor jouw woning gelden.

Vergelijk de commissies van verschillende vastgoedmakelaars.

Vergelijk de commissies van verschillende vastgoedmakelaars voordat je een keuze maakt. Kijk niet alleen naar het percentage, maar ook naar wat in de vergoeding inbegrepen is, zoals de publiciteit, professionele foto’s, bezoeken en begeleiding bij de onderhandelingen. Vraag offertes op en controleer of er bijkomende kosten of voorwaarden gelden. Zo kan je de prijs en dienstverlening eerlijk vergelijken en een makelaar kiezen die bij jouw verwachtingen past.

Reken op kosten voor professionele foto’s of publiciteit.

Hou ook rekening met de kosten voor professionele foto’s en publiciteit. Kwaliteitsvolle beelden en een aantrekkelijke advertentie kunnen je woning beter in de kijker zetten, maar zijn niet altijd inbegrepen in de vergoeding van de vastgoedmakelaar. Vraag vooraf welke diensten in de prijs zitten en of er extra kosten zijn voor bijvoorbeeld fotografie, online advertenties of promotie op vastgoedwebsites.

Voorzie budget voor een geldig EPC-attest.

Voorzie budget voor een geldig EPC-attest (energieprestatiecertificaat) voordat je je woning te koop aanbiedt. In België moet je de EPC-score en het attest doorgaans al bij de publiciteit vermelden of beschikbaar hebben voor kandidaat-kopers. De prijs hangt onder meer af van het type en de grootte van de woning. Controleer ook of een bestaand attest nog geldig is; zo vermijd je onverwachte kosten of vertraging tijdens de verkoop.

Laat de elektrische installatie keuren als dat nodig is.

Laat de elektrische installatie keuren als dat nodig is. Is er geen geldig keuringsverslag beschikbaar, dan kan je vóór de verkoop een erkend controleorganisme inschakelen. Zo weet je welke informatie je aan de koper moet bezorgen en vermijd je verrassingen tijdens het verkoopproces. Vraag vooraf een prijsopgave aan, want de keuringskosten hangen onder meer af van de installatie en de grootte van de woning.

In Vlaanderen is een bodemattest verplicht.

In Vlaanderen is een bodemattest verplicht bij de verkoop van een grond of woning. Je vraagt het aan bij de OVAM, en als verkoper moet je het attest aan de koper bezorgen vóór het compromis wordt ondertekend. Vraag het tijdig aan, want de aanvraag en aflevering kunnen even duren. De kostprijs hangt af van de aanvraag en de situatie van het perceel.

Vraag tijdig de nodige stedenbouwkundige inlichtingen aan.

Vraag de nodige stedenbouwkundige inlichtingen tijdig aan bij de gemeente. De aanvraag en verwerking kunnen enkele weken duren, en zonder deze informatie kan de verkoop vertraging oplopen. Zo vermijd je lastminutestress en kan je kandidaat-kopers correct informeren over de stedenbouwkundige toestand van je woning.

Hou rekening met kosten voor het doorhalen van je hypotheek.

Heb je nog een hypotheek op je woning, hou dan rekening met de kosten om die bij de verkoop te laten doorhalen. Daarvoor is doorgaans een notariële akte nodig, met bijbehorende notariële en administratieve kosten. Het exacte bedrag hangt af van je situatie en de resterende lening. Vraag je notaris tijdig om een raming, zodat je deze kosten correct kan meenemen in je berekening van de netto-opbrengst.

Check of je bij winst mogelijk meerwaardebelasting betaalt.

Controleer of je bij een eventuele winst meerwaardebelasting verschuldigd bent. Dat hangt onder meer af van het type vastgoed, hoe lang je het bezit en of het je gezinswoning is. De regels kunnen verschillen naargelang je situatie, dus vraag bij twijfel advies aan een notaris of fiscaal adviseur.

Vraag je notaris welke verkoopkosten voor jouw woning gelden.

Vraag je notaris welke verkoopkosten specifiek voor jouw woning gelden. Die kunnen afhangen van je persoonlijke situatie, de ligging en kenmerken van het pand en een eventuele hypotheek. Zo krijg je een duidelijk overzicht van de kosten die je mag verwachten en kom je achteraf niet voor verrassingen te staan.